《民法典》对房屋租赁合同的规范主要体现在合同效力、权利义务关系及特殊情形处理等方面，以下为具体解析：
一、合同定义与特征
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法律性质
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。其核心特征为转移财产使用权，所有权仍归属出租人。 -
合同形式要求
- 租赁期限6个月以上需采用书面形式；未采用书面形式且无法确定期限的，视为不定期租赁。
- 不定期租赁合同双方可随时解除，但需提前通知。
二、合同主要内容与核心条款
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出租人义务
- 适租义务：确保房屋符合安全居住标准，包括空气质量达标（如甲醛不超标）及设施安全（如无漏水隐患）。
- 维护义务：在租赁期间保持房屋符合约定用途，需及时维修质量问题（如漏水管道）。
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承租人义务
- 按约定用途使用房屋，禁止擅自改造主体结构或扩建。
- 妥善保管租赁物，按时支付租金。
三、合同解除规则
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法定解除权
- 出租人过错：房屋存在严重缺陷（如甲醛超标、漏水导致安全隐患），承租人可随时解除合同并要求赔偿。
- 承租人违约：擅自转租或破坏房屋结构，出租人可解除合同。
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约定解除与协商解除
双方可协商解除合同，或事先约定解除条件（如逾期支付租金超过一定期限）。
四、特殊情形规定
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居住权限制
设立居住权的房屋原则上不得出租，除非当事人另有约定。 -
转租规则
- 承租人转租需经出租人同意；出租人知悉转租后6个月内未提异议的，视为同意。
- 未经同意的转租，出租人可解除合同。
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登记效力
租赁合同登记备案不影响合同效力，但可对抗善意第三人。
五、违约责任与风险提示
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违约金调整
违约金低于实际损失可请求增加，过高则可请求减少。 -
证据保留
租客遭遇房屋质量问题时，需及时拍照、委托检测并保留费用凭证，以支持索赔主张。
综上，《民法典》通过细化权利义务边界、强化出租人质量责任及完善解除规则，旨在平衡租赁双方权益，减少纠纷。实践中，建议签订书面合同明确条款，并注意留存相关证据以应对潜在争议。
