防城港人口减少的现象是多重因素共同作用的结果，主要可归纳为以下原因：

一、人口基数与结构问题

1. 常住人口规模较小

   截至2022年，防城港常住人口仅约100万，属于广西人口最少的城市之一。低人口基数直接导致城市整体活力不足，街道空旷、商业活动稀疏。

2. 本地人口外流严重

   • 本地户籍人口占比低，超过80%为外地户籍，尤其是东北、四川、贵州等地购房人群。

   • 本地人购房意愿弱，普遍存在“家有房产”现象，进一步抑制了住房需求。

二、房地产市场因素

1. 过度开发与供需失衡

   近年来房地产开发过度，高层建筑密集但入住率低，导致大量空置房屋。2022年房价下跌11%，加剧了市场泡沫破裂，购房者信心受挫。

2. 炒房泡沫破裂影响

   2018-2020年购房热潮主要依赖外地投资客，2020年后随着经济下行和人口流入减少，房价大幅下跌，炒房需求萎缩。

三、经济与就业环境

1. 产业发展滞后

   防城港经济以港口物流和工业为主，缺乏多元化产业支撑，就业机会有限。

   • 2022年GDP增速放缓，部分企业面临经营压力，居民收入增长乏力。

2. 教育资源薄弱

   存在教育质量参差不齐的问题，难以吸引优质教育资源，进一步抑制人口流入。

四、其他影响因素

1. 疫情影响

   疫情反复导致企业开工受限、居民收入下降，购房和消费能力受到抑制。

2. 交通与基础设施短板

   部分区域交通不便（如东兴、上思未通高铁，机场距离较远），影响区域吸引力。

总结与建议

防城港人口减少是人口基数小、房地产市场泡沫、经济活力不足等多重因素共同作用的结果。未来需通过优化产业结构、提升教育质量、改善居住环境等措施，吸引更多人才和投资者，逐步扭转人口流失趋势。