海南万宁商改住政策是真实存在的，具体情况如下：
一、政策主要内容
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管理权限调整
在满足前提条件的情况下，允许商办类商品房参照住宅管理，产权分割最小单元不再受300㎡限制。
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享受住宅权益
购买者可享受与住宅同等的公共服务，包括家庭子女就近入学、用水、用电、用气等。
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财政与市场支持
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政府通过调整土地出让金、提供财政补贴等方式缓解财政压力。
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支持商改住项目申请住房公积金贷款，降低购房者门槛。
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二、政策背景与意义
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去库存压力 ：万宁、长沙等城市商办库存高企，去化周期长（万宁13年、长沙90个月），政策出台旨在缓解供需矛盾。
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财政与城市发展 ：通过土地出让金增加和公共设施配套优化，平衡城市发展需求。
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探索与突破 ：万宁作为海南首个突破“商改住”禁令的城市，为其他地区提供了政策参考。
三、实施范围与限制
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前提条件 ：需符合土地规划、建筑质量等要求，具体细则尚未完全公开。
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不适用范围 ：违规改造项目、非住宅类公寓等仍受限制。
四、市场影响
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房企机遇 ：国央企等企业可通过参与商改住项目获得新业务拓展空间。
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购房者受益 ：改善居住体验，降低生活成本。
综上，万宁商改住政策已正式实施，但具体细则需以官方最新文件为准。
