辽宁省近期发布了多项土地回收政策，旨在优化土地资源配置，促进房地产市场平稳健康发展。以下是对这些政策的详细解读和分析。

政策背景与目标

政策背景

• ​自然资源部通知：2024年11月7日，自然资源部发布了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242号），旨在通过专项债券资金收回收购存量闲置土地，促进房地产市场止跌回稳。
• ​省级政策：辽宁省自然资源厅积极响应自然资源部的号召，发布了《辽宁省自然资源厅关于转发运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，进一步细化了省级层面的实施细则。

政策目标

• ​减少市场存量土地规模：通过收回闲置土地，减少市场存量土地规模，改善土地供求关系。
• ​增强资金流动性：通过专项债券资金的使用，增强地方政府和企业的资金流动性，促进经济发展。
• ​促进房地产市场平稳健康发展：通过优化土地资源配置，支持房地产市场的健康发展。

具体政策与措施

收回收购的条件

• ​企业无力或无意愿继续开发：优先收回企业无力或无意愿继续开发的住宅用地和商服用地。
• ​司法或破产程序中的土地：进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地也在收回范围内。
• ​低效用地再开发：因低效用地再开发或基础设施建设需要收回的土地。
• ​已动工但暂未建设的地块：已动工但规划中可分割暂未建设的部分土地也可以纳入收回收购范围。

收回收购的程序

• ​调查与评估：土地收购储备中心对拟收购的地块进行调查，并委托有资质的评估机构进行评估。
• ​协商与签订合同：与土地使用权人协商达成一致意见后，签订《国有土地使用权收购协议》，明确收购价格和资金来源。
• ​支付价款与注销登记：根据协议支付收购价款，并办理土地使用权及地上建构筑物所有权注销登记。

政策影响

对房地产市场的影响

• ​减少土地供应压力：通过收回闲置土地，减少市场供应压力，有望逐步改善市场预期，推动行业健康发展。
• ​优化土地资源配置：收回的土地可以优先用于民生领域和实体经济项目，支持地方经济发展。

对企业的影响

• ​资金流动性增强：通过专项债券资金的使用，企业可以获得资金支持，缓解流动性困难。
• ​项目调整与优化：企业可以利用收回的土地进行项目调整或优化资产配置，提高土地利用效率。

实施细节

价格评估与收购原则

• ​市场价格评估：土地收购的价格由土地储备机构委托经备案的土地估价机构进行评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。
• ​收购价格下调幅度：市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度。

政策执行与监督

• ​多部门协调：各级自然资源主管部门要加强与发展改革、财政、司法、税务等相关部门的沟通协调，形成工作合力。
• ​严格管理：专项债券额度、使用、管理等有关要求，按照有关规定执行，确保规范操作、有章可循。

辽宁省的土地回收政策通过运用地方政府专项债券资金，系统性地解决土地市场中存量闲置土地的规模过大问题，旨在优化土地资源配置，促进房地产市场平稳健康发展。该政策不仅有助于减少市场存量土地规模，增强地方政府和企业的资金流动性，还能支持民生领域和实体经济项目的发展。通过严格的管理和多部门协调，政策的实施将更加精准高效，为经济社会的可持续发展注入新的动力。