天鹅湾作为北京朝阳区的高端住宅项目，南区和北区在多个方面存在差异，具体对比如下：

一、户型与价格

1. 户型分布

   • 南区 ：以大户型为主，包括三居室、四居室等，总户数较少；

   • 北区 ：以loft、大复式为主，适合改善型需求。

2. 价格水平

   • 北区 ：2022年5月房价约11.74万元/㎡，2025年1月略有上涨，但整体高于南区；

   • 南区 ：2022年5月房价约8.71万元/㎡，近期有小幅下跌趋势。

二、环境与配套

1. 绿化与景观

   • 南区 ：绿化集中且水系分布更完善，整体景观更优质；

   • 北区 ：绿化相对分散，以点状分布为主。

2. 交通与便利性

   • 北区 ：靠近大悦城等商业配套，出行便利性稍强；

   • 南区 ：步行街、生活超市等生活配套更齐全。

三、车位与租赁市场

1. 车位情况

   • 两个区域均存在车位紧张现象，租金约1200-1400元/月，地下一层价格略高。

2. 租赁需求

   • 南区因配套成熟，租赁需求略高于北区。

四、其他差异

• 楼栋分布 ：北区10栋楼（6-10、18-22号），南区13栋楼（2-3、5-6、8-15、21-22号），北区楼龄较老，南区相对较新；

• 供暖方式 ：北区19#、20#、21#、22#为集中供暖，其余为中央空调；南区19#为地暖加中央空调。

总结建议 ：

• 若预算充足且偏好成熟配套与绿化环境，南区是更优选择；

• 若追求户型多样性和未来增值潜力，北区复式房源更具吸引力。