珠海的房价在2024年呈现出显著的分层特征，不同区域的房价差异较大。以下是对珠海最新房价一览表的详细分析。
房价概况
总体房价水平
- 2024年平均房价：珠海2024年的新房均价约为23620.73元/平方米，同比下降7.18%。
- 2024年12月房价：珠海房价在2024年12月为19465元/平方米。
房价波动
2024年珠海房价波动较大，最高点出现在2月，为27736元/平方米，最低点出现在8月，为16900元/平方米。
区域房价对比
主要区域房价
- 横琴新区：横琴作为珠海房价的高地，均价在51000元/平方米。
- 香洲区：香洲区作为老城区，房价较为坚挺，均价在34077元/平方米。
- 高新区：高新区的房价相对较低，均价在28353元/平方米。
- 金湾区：金湾区的房价在19616元/平方米。
- 斗门区：斗门区的房价最低，均价在14344元/平方米。
区域内部分楼盘价格
- 横琴金融岛：华发金融城·横琴玺等项目均价突破5万元/平方米，最高单价达8.2万元/平方米。
- 香洲区：双瑞藏珑湾项目的备案均价为47121.26元/平方米，绿景玺悦湾为40416.61元/平方米。
- 高新区：北站宝龙广场项目有房源低至15606.5元/平方米。
- 斗门区：五洲家园备案均价为10878.24元/平方米，最低仅7字头。
影响房价的因素
政策因素
- 购房政策：2024年珠海出台了一系列宽松政策，包括取消限购、限售，降低首付和利率，以及下调契税等，旨在刺激市场需求。
- 金融支持：房贷利率降至历史最低水平，首套房利率最低可达3%，二套房利率最低可达3.15%。
经济因素
- 经济发展：珠海的经济发展水平和产业结构对房价有显著影响。横琴新区因粤澳合作区定位支撑较强，房价较为坚挺。
- 人口流动：珠海作为粤港澳大湾区的重要节点城市，吸引了大量外来人口和投资，推动了住房需求的上升。
购房政策
最新购房政策
- 首付比例：首套房首付比例统一为15%，二套房首付比例统一为25%。
- 贷款利率：首套房贷款利率最低可达3%，二套房贷款利率最低可达3.15%。
- 人才引进：珠海放宽了人才引进政策，包括年龄、学历和技能条件的放宽，吸引更多人才购房。
珠海的房价在2024年呈现出显著的分层特征，不同区域的房价差异较大。政策宽松和金融支持显著降低了购房门槛，刺激了市场需求。未来，随着政策效果的逐步显现，珠海楼市有望逐步走出低谷，但区域分化现象仍将存在。购房者需根据自身需求和预算，理性选择购房区域和项目。
珠海房价与周边城市对比分析
珠海的房价在广东省内属于较高水平，尤其是与周边城市相比。以下是对珠海房价及其与周边城市对比的详细分析：
珠海房价概况
- 整体房价：截至2025年2月，珠海整体房价均价约为23,962元/平方米，其中横琴新区以44,215元/平方米的均价位居全市首位，香洲区、高新区、金湾区、斗门区和高栏港区的房价分别为29,321元/平方米、21,790元/平方米、21,394元/平方米、8,903元/平方米和9,191元/平方米。
- 区域差异：珠海房价在不同区域间存在显著差异，横琴新区作为重点发展区域，房价最高；香洲区作为市中心，房价相对稳定；高新区和金湾区作为新兴发展区域，房价适中；斗门区和高栏港区房价较低，尤其是斗门区，房价仅为8,903元/平方米。
周边城市房价对比
- 深圳：深圳作为粤港澳大湾区的核心城市，房价远高于珠海，2024年上半年新房成交均价为61,474元/平方米，位居湾区首位。
- 广州：广州房价位居湾区第二，2024年上半年新房成交均价为37,792元/平方米。
- 东莞：东莞房价紧随广州之后，2024年上半年新房成交均价为35,229元/平方米。
- 佛山：佛山房价相对较低，2024年上半年新房成交均价为16,783元/平方米。
- 中山：中山房价在湾区城市中处于中等水平，2024年上半年新房成交均价为14,277元/平方米。
- 惠州：惠州房价最低，2024年上半年新房成交均价为11,692元/平方米。
影响房价的因素
- 政策支持：横琴新区作为粤澳深度合作区，享有税收优惠和产业政策支持，吸引了大量投资和高端人才，推动房价上涨。
- 基础设施建设：交通枢纽的建设，如澳门轻轨延伸横琴线、广珠澳高铁等，提升了区域的居住和投资价值。
- 供需关系：珠海住宅用地稀缺，尤其是横琴新区，供需失衡推高了房价。
- 经济发展：珠海近年来经济快速发展，人口持续增长，尤其是高学历人才的涌入，支撑了房价的上涨。
珠海房价变化趋势预测
珠海房价在2025年呈现出复杂的变化趋势，整体市场处于调整期，不同区域的表现差异显著。以下是对珠海房价变化趋势的详细分析：
珠海房价整体趋势
- 整体房价下滑：根据最新数据，2025年珠海整体房价较高峰期下滑约30%，部分区域如湖心新城的单价从2.2万元/㎡降至1万元/㎡，甚至出现“万元以下”的房源。
- 政策影响：珠海市政府出台了一系列宽松政策，如取消限购、降低首付比例和房贷利率，以刺激购房需求。这些政策在一定程度上缓解了房价下行的压力，但市场仍处于调整期。
区域房价趋势
- 横琴新区：横琴房价依然坚挺，新房均价在4.3万-5万元/㎡之间，二手房均价在3.7万-4.2万元/㎡之间。核心区豪宅单价甚至突破7万元。然而，横琴房价也面临一定的下行压力，预计2025年房价可能下探至3.8万-4万元/㎡。
- 香洲区：香洲区房价相对稳定，部分高端项目如华发横琴府、五洲花城三期的二手挂牌均价在5万+元/㎡。香洲区的房价受土地稀缺性和高端配套的支撑，表现出较强的韧性。
- 斗门区和高栏港：这些远郊区域的房价持续下行，斗门部分项目均价跌破1.4万元/㎡，高栏港部分项目单价不足1.1万元/㎡。这些区域的高库存和低需求是房价下行的主要原因。
市场动态
- 以价换量：开发商通过降价、促销等手段刺激成交，市场呈现出“量升价跌”的格局。这种策略在一定程度上缓解了库存压力，但也加剧了市场的竞争。
- 政策支持：珠海市政府的政策支持力度空前，包括降低房贷利率、优化限售条件等，这些措施有助于稳定市场预期和房价。
珠海不同区域房价差异分析
珠海不同区域的房价存在显著差异，主要受政策支持、经济发展、基础设施建设、教育医疗资源等多方面因素影响。以下是对珠海各区域房价差异的详细分析：
横琴新区
- 房价水平：横琴新区是珠海房价最高的区域，平均房价超过5万元/平方米，部分豪宅项目甚至达到8万元/平方米以上。
- 原因分析：横琴粤澳深度合作区的政策红利、跨境金融等特殊政策吸引了大量澳资企业入驻，高端居住需求旺盛。此外，横琴住宅用地供应有限，稀缺性资源和高档配套设施（如横琴口岸、华发商都等）进一步提升了区域价值。
香洲区
- 房价水平：香洲区作为珠海的传统核心区，房价梯度在3-5万元/平方米之间，部分学区房甚至突破6万元/平方米。
- 原因分析：香洲区集中了全市最顶尖的教育、医疗及商业配套资源，历史底蕴和宜居环境也吸引了大量家庭型购房者。此外，香洲区的科创产业集聚（如高新区）也带动了高收入群体的购房需求。
高新区
- 房价水平：高新区的房价均价在2.2万元/平方米左右，属于中等价位。
- 原因分析：高新区是珠海的科技发展重点区域，汇集了格力、金山软件等知名企业，带动了高收入群体的购房需求。此外，高新区的基础设施和配套设施也在不断完善，提升了居住价值。
金湾区
- 房价水平：金湾区的房价相对较低，平均每平方米约1.1万元。
- 原因分析：金湾区作为珠海“西进战略”的核心承载地，虽然有航空产业和制造业基础支撑，但整体配套设施和生活便利程度相对较低，导致房价较为亲民。
斗门区
- 房价水平：斗门区是珠海房价最低的区域之一，均价在8900元/平方米左右。
- 原因分析：斗门区相对偏远，配套设施不够完善，主要以刚需户型为主，总价控制在100万-200万元之间，适合首套购房者。此外，斗门区的自然环境较好，吸引了部分注重居住环境的本地客群。
高栏港区
- 房价水平：高栏港区的房价均价在9100元/平方米左右。
- 原因分析：高栏港区主要以工业和物流为主，居住人口相对较少，房价相对稳定。虽然配套设施和生活便利程度不如其他区域，但房价较为亲民。
